Toda pessoa que tem um sonho de comprar seu imóvel residencial ou comercial, tem a esperança de alcançar seu objetivo e conseguir cumprir com seus compromissos de pagamento das mensalidades até a quitação.
Mas isso nem sempre acontece com todos que se aventuram na realização do seu sonho.
Um imprevisto de doença, desemprego, separação, viagem, mudança da política econômica do país com surgimento de inflação, aperto financeiro de qualquer sorte, pode inviabilizar o plano.
E aí, diante da impossibilidade de continuar mantendo os compromissos em dia, a pessoa desiste da compra da sonhada casa própria adquirida na planta. Ela desiste do sonho ou o adia. Mas já pagou uma parte e há ainda muito o que pagar... o que fazer então?
O primeiro passo é raciocinar com tranquilidade para não entrar no desespero, se descabelando.
Obtido o equilíbrio emocional, é hora de agir dentro da situação, observando as regras vigentes que tratam do assunto. Essas normas são garantidas por jurisprudências dos Tribunais de Justiça.
A primeira coisa é planejar
A primeira coisa que a pessoa que deseja comprar um imóvel deve fazer é planejar a compra, analisando as possibilidades, reduzindo gastos desnecessários, enxugando sua planilha de compromissos financeiros, a fim de adequar seu faturamento com as mensalidades que virão após a assinatura do contrato de compra e venda.
É bom, inclusive, o futuro comprador quitar algumas dívidas antes de proceder à compra, e ainda, verificar a situação do seu nome junto aos órgãos de proteção ao crédito, porque cliente com nome sujo já tem a compra travada no primeiro momento de tentativa de aquisição do imóvel.
Em sendo um cliente organizado com suas finanças, certamente ele selecionará seus compromissos em dois grupos: essenciais e supérfluos, a fim de que possa reservar parte da remuneração para eventuais despesas durante o processo de pagamento do imóvel, principalmente no período inicial, quando é necessário dar um valor de entrada, geralmente de 20 a 30% do total do imóvel.
Entenda o processo de compra
Feito o planejamento, verificadas as possibilidades, certificada a positividade do nome, é interessante conhecer o processo de compra e também o processo de distrato numa eventual e não esperada desistência do imóvel.
Comprar um imóvel na planta é uma opção oferecida pelas construtoras/incorporadoras visando facilitar às pessoas desprovidas de reservas financeiras a realização da sonhada casa própria. Esta facilitação, aliás, é uma das maiores vantagens para o cliente que hoje, com a moderna política econômica, ‘pode comprar tudo a prestação’, como dizem alguns.
O processo funciona em duas etapas, sendo a primeira após a assinatura do contrato (promessa de compra e venda), com a negociação e pagamento da entrada do imóvel; e a segunda após a conclusão da construção, com o comprador passando ao financiamento bancário, com o parcelamento do saldo devedor.
A dinâmica é simples até para quem nunca comprou nenhum imóvel. Geralmente esse comprador inexperiente é acompanhado de um corretor de imóveis que o conduz à construtora, e passa à negociação da unidade habitacional pretendida.
Para facilitar a aquisição da unidade, a construtora oferece ao cliente a possibilidade de um valor de entrada viável, de até 30% do valor total do imóvel.
Alguns construtores até parcelam a entrada para, verdadeiramente, dar condição de compra ao interessado. Então, enquanto a obra segue, ele vai pagando a entrada e, no momento do recebimento das chaves, passar ao financiamento do saldo devedor, junto à instituição bancária de sua preferência.
Outra vantagem de comprar na planta é a possibilidade de escolha do imóvel. Sendo apartamento, o comprador pode escolher o andar, a posição da unidade (sol nascente ou sol poente), e dar palpites no acabamento, personalizando sua nova casa.
Outra atratividade para o cliente de imóvel na planta é a valorização do mesmo. À medida que a obra se acelera, aumenta o índice de valorização da unidade em construção.
Desisti da compra, devo fazer o distrato?
A desistência da compra de um imóvel na planta geralmente ocorre na primeira etapa, quando o comprador por algum motivo, adia o sonho de ter sua casa própria.
Então, esta é a penosa hora de negociar a desistência, levantando-se os valores pagos, valores a pagar, valorização do imóvel, situação de andamento da obra e multa contratual. Feito este levantamento, passa-se ao distrato e à restituição dos percentuais do montante pago.
A norma que regula essa situação de desistência da compra chama-se lei do distrato (nº 13.786 de 27 de dezembro de 2018), e trata dos direitos e deveres em casos de rescisão de contratos de aquisição imobiliária em regime de loteamento ou incorporação imobiliária.
A legislação garante ao comprador desistir da compra do imóvel na planta até o recebimento das chaves.
Mas permite-lhe também, bem antes disso, o direito ao arrependimento, pelo qual ele pode desistir da compra em até 7 dias após a assinatura do contrato de compra e venda, com o recebimento dos valores (de entrada) pagos à construtora.
O distrato
A rescisão de um contrato (fazer o distrato) pode ocorrer por parte do comprador ou por parte do construtor.
O primeiro pode rescindir o contrato por vários motivos, inclusive por estar inadimplente, o que não o impede de desfazer o negócio através do distrato.
O segundo pode propor o distrato por algum problema como atraso na entrega da obra. O certo é que as consequências do distrato são diferentes quando proposto por uma ou por outra parte.
Se o distratante for o comprador, ele terá que pagar à construtora uma multa como retenção de uma porcentagem do valor pago.
Para evitar a multa, o comprador pode apresentar um terceiro interessado no imóvel, e que venha a fechar com a construtora.
No caso de o distratante ser o construtor, por motivos alheios ao comprador, este terá direito a receber todos os valores pagos à construtora, além da multa no valor de 0,5% do valor integral do imóvel.
A liberação dos valores devolvidos ocorre entre 30 a 180 dias da formalização do distrato.
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